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Romain Meynier

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Rendez-vous

La chronologie de la vente immobilière

/ Conseils acquéreurs, Conseils vendeurs / Par

Il me semblait important de vous partager le déroulé habituel d’une vente immobilière, de sa mise en vente à la vente définitive. Bien des propriétaires auraient aimé être conseillés avant la mise en vente de leur bien !
Faciliter vos démarches et vous accompagner dans la concrétisation de vos projets immobiliers sont mes priorités.

VOUS SOUHAITEZ ECHANGER ? ACHETER ? VENDRE ?

Contactez-moi !
Tel 06 33 93 49 58
Mail

Vous pouvez accéder rapidement aux grandes étapes directement en cliquant sur les titres ci-dessous : 

> LA MISE EN VENTE

> LA COMMERCIALISATION

> LE PROCESSUS DE VENTE

LA MISE EN VENTE

Délais variables et compressibles en fonction de votre projet

1er Rendez-vous

Estimation

  • Vous avez un projet de vente ?
    Vous me contactez au 06 33 93 49 58.
  • 1er rendez-vous sur place pour découvrir vos besoins et votre bien immobilier.
1er Rendez-vous

2ème Rendez-vous

Remise d’estimation

  • Un avis de valeur au prix juste du marché vous est remis et expliqué.
  • Je vous présente mes services, mes méthodes de travail ainsi que la stratégie commerciale adaptée à votre projet.
2ème Rendez-vous

Dans vos délais

Mandat de vente

Nous signons ensemble notre contrat de mise en vente et mes engagements : le mandat de vente.
La signature à distance est possible pour faciliter nos  échanges.
Dans vos délais

Dans vos délais

Dossier de vente

Constitution du dossier de vente complet et réalisation des diagnostics obligatoires pour assurer une vente en toute tranquillité d’esprit.

Dans vos délais

En fonction du bien

Préparation du bien

Un logement qui n’est pas rangé, propre et entretenu, se vend en moyenne 6% de moins et 4 fois moins vite que le même bien préparé avant la vente.
Il est conseillé de ranger, dépersonnaliser et faire « les petites réparations » pour parfaitement préparer le bien avant sa mise en valeur et sa vente.
L’objectif étant de vendre dans les meilleures conditions de délais et de prix.

En fonction du bien

1/2 Journée de shooting

Shooting Photo/Vidéo

Je prends en mains la valorisation de votre bien de A à Z par des outils professionnels :

  • Photos HDR
  • Vidéo
  • Visite virtuelle
  • Home Staging 3D

Je traite les images et le montage informatique.

Le shooting se fait de préférence un jour ensoleillé, après que vous l’ayez rendu le plus attractif possible.

1/2 Journée de shooting

VOUS SOUHAITEZ ECHANGER ? ACHETER ? VENDRE ?

Contactez-moi !
Tel 06 33 93 49 58
Mail

LA COMMERCIALISATION

Délais moyens de vente : 45 jours

Dans la semaine

Promotion du bien

Promouvoir un bien est l’une de mes spécialités :

  • Réalisation et diffusion de l’annonce de votre bien
  • Présentation en avant-première aux clients acquéreurs du fichier interne et sur les réseaux sociaux
  • Diffusion massive et ciblée sur tous les supports dédiés à l’information immobilière
  • Pose d’un panneau « à vendre » visible

Votre bien doit être visible pour ne rater aucun opportunité.

Dans la semaine

Selon le bien et les conditions du marché

Recherche acquéreur

Voici ce qui est à faire pour mener à bien ma mission :

  • Découverte du projet des prospects acquéreurs
  • Visites virtuelles
  • Retours et comptes rendus des visites à distance
  • Étude des moyens d’acquisition
  • Réponses aux mails / appels / SMS
  • Préparation des visites physiques

Tout cela me permet de qualifier vos prospects acquéreurs dans leur intention, leurs motivations et leur solvabilité. En recherche d’efficacité, je souhaite ne vous proposer que des visites intéressantes.

Selon le bien et les conditions du marché

Après qualification des prospects acquéreurs

Visites / Contre-visites

Le logement se doit d’être le plus accueillant possible : 

  • Rangez
  • Faites attention aux odeurs
  • Tondez la pelouse
  • Rangez le balcon
  • Allumez les lumières
  • Éviter d’étendre le linge au milieu du salon
  • Rangez les jouets des enfants
  • Laissez les animaux à l’extérieur

La visite sur place doit permettre à votre acquéreur de se projeter.
Il sera accompagné sur mesure afin qu’il puisse obtenir des réponses claires et transparentes à toutes ses questions.

Un compte rendu nominatif vous est envoyé pour chaque visiteur dès leur retour de visite.

Après qualification des prospects acquéreurs

Selon acquéreurs

Négociation

Vos acquéreurs sont mis en concurrence, pour vous permettre de sélectionner le meilleur dossier à vos yeux. 

La défense de votre prix de vente est une priorité, l’objectif étant de vendre dans les meilleures conditions de délais et de prix en toute sérénité.

La négociation n’intervient que lorsque les acquéreurs jugent votre prix de vente trop haut par rapport au prix du marché. 

Selon acquéreurs

A la réception d'une offre d'achat

Étude de solvabilité

L’étude de solvabilité est poussée au stade supérieur à ce niveau d’avancement de la vente.

  • L’apport personnel
  • L’obtention d’un crédit
  • La vente d’un bien propre
  • Les revenus
  • L’âge
  • …

Cette étude de la solvabilité est confiée à mon courtier partenaire qui pourra s’assurer en amont d’une absence de risque financier.

Une attestation de disponibilité des fonds sera demandée pour justifier d’un apport ou d’un paiement comptant.

A la réception d'une offre d'achat

Dès que possible

Offre d’achat

Une ou plusieurs offres d’achat sérieuses vous sont présentées.

Outre la valeur d’une offre, il est indispensable de prendre en considération la solvabilité de votre acquéreur.

Comment choisir ?
La recherche de l’équilibre entre :

  • Prix juste
  • Prix désiré
  • État du marché
  • Moyens de financement de l’acquéreur
  • Délais

Il conviendra d’accepter et signer l’offre la plus intéressante pour vous.

L’offre d’achat contre-signée est un engagement formel.

Vendeur et acquéreur s’entendent sur la chose et le prix.

Dès que possible

Dès l'offre signée par les deux parties

Transmission Notaire

Je m’occupe de compléter le dossier de vente pour le transmettre dans sa totalité au notaire de votre choix, lequel reviendra à vous pour vous proposer une date de signature de l’avant-contrat (promesse de vente ou compromis).

Soyez transparent et validez toutes les informations transmises au notaire de manière à ce que votre acquéreur n’ait rien à découvrir le jour de la signature de la promesse de vente.

Veillez à ce que les conditions suspensives rédigées dans le projet d’acte vous conviennent parfaitement.

Dès l'offre signée par les deux parties

VOUS SOUHAITEZ ECHANGER ? ACHETER ? VENDRE ?

Contactez-moi !
Tel 06 33 93 49 58
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LE PROCESSUS DE VENTE

Délais moyens (obtention crédit, autorisation, préemption,… ) : 3 mois

Délais RDV Notaires - 2 à 4 semaines

Avant-contrat

Je vous accompagne à la signature de l’avant-contrat, la promesse de vente. Elle se fait habituellement auprès d’un notaire. C’est ce qui sécurise au mieux votre projet de transaction, tant pour vous que pour votre acquéreur.

C’est le moment de tout mettre à plat, pour rédiger et signer les conditions de la promesse de vente.

L’avant contrat et ses annexes sont lus et expliqués par le notaire chargé de la rédaction.

Votre carte d’identité et un rib signé vous seront généralement réclamés.

Plusieurs délais courent à partir de cette signature d’avant contrat avant d’arriver à la réitération : l’acte de vente définitif.

Délais RDV Notaires - 2 à 4 semaines

Délais variables en fonction des conditions

Conditions suspensives

Les conditions suspensives légales et conventionnelles constituent une porte de sortie légale sans contrepartie financière de tout avant-contrat de vente.

Il convient donc de les encadrer. Nous vérifions ensemble et avec votre acquéreur, des bonnes conditions suspensives conditionnelles à intégrer à votre avant-contrat :

  • Obtention d’un prêt immobilier
  • Vente d’un autre bien immobilier
  • Diagnostics complémentaires
  • Obtention d’une autorisation d’urbanisme (permis, demande préalable, …)
  • Régularisation d’une autorisation de construction ou d’aménagement
  • Réalisation de certains travaux de la part du propriétaire actuel
  • …

Les conditions légales sont obligatoirement intégrées, comme :

  • Les droits préemption urbain ou de tiers
  • L’origine de propriété
  • Les renseignements d’urbanisme (projet, travaux, vices ou servitudes)

Bien qu’un acquéreur puisse acheter sans conditions suspensives conventionnelles, ce dernier devra signer une clause de renonciation à celles-ci (exemple fréquent de la renonciation à l’obtention d’un crédit pour acheter).

Délais variables en fonction des conditions

Délai incompressible de 10 jours

Délais de rétractation

L’acquéreur seulement dispose d’un droit de rétractation de 10 jours.
Ce délai commence le lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant à l’acquéreur la promesse de vente ou de sa remise en main propre.
Si le dernier jour du délai de réflexion est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant.
L’acquéreur devra notifier sa rétractation au notaire vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant la fin de son délai de réflexion.

Le vendeur, lui, est engagé dès la signature de la promesse de vente. En contrepartie, l’acquéreur verse un dépôt de garantie en moyenne une somme de 5% du prix de vente sur compte séquestre du notaire afin de rassurer de ses bonnes démarches dans les délais impartis pour la réussite de la transaction.

Délai incompressible de 10 jours

Délais détaillés ci-dessous

Démarches bancaires

Lorsque l’avant contrat indique que le prix est payé à l’aide d’un prêt immobilier, celui-ci doit contenir une condition suspensive, légale, fixant les règles et délais pour l’obtention du crédit.

Pendant cette période j’accompagne selon les besoins votre acquéreur dans ses démarches et m’assure que ses démarches soient conformes.

Délais détaillés ci-dessous

Délai de 1 mois suivant l'avant-contrat

Le dépôt de la demande de prêt

La loi accorde un délai minimum d’un mois pour déposer une ou plusieurs demandes d’obtention de prêt immobilier auprès des banques.

L’acquéreur doit faire une demande de prêt conforme aux conditions prévues dans l’avant-contrat en terme de montant, durée, taux, …) sans quoi il ne peut pas se prévaloir d’un refus de crédit.

La justification se fait par l’envoi de l’attestation de dépôt au notaire, qui s’assure de la diligence de l’acquéreur.

Délai de 1 mois suivant l'avant-contrat

Délai de 2 mois suivant l'avant-contrat

Offre de prêt

L’acquéreur a donc un délai minimum de deux mois pour recevoir son offre de prêt.

Un accord de principe n’est pas une offre. 

Si votre acquéreur n’obtient pas son crédit dans les conditions fixées il peut choisir de poursuivre la vente s’il dispose d’une autre source de financement ou d’y renoncer.

Dans ce dernier cas, il récupère son dépôt de garantie sauf si sa demande d’obtention de crédit n’est pas conforme aux prévision de l’avant-contrat.

L’offre reçue doit être transmise au Notaire dans la foulée afin de poursuivre la transaction.

Délai de 2 mois suivant l'avant-contrat

Délai incompressible de 10 jours

Acceptation de l’offre

Une fois l’offre de prêt immobilier émise par la banque, l’emprunteur doit OBLIGATOIREMENT attendre l’expiration d’un délai de réflexion de 10 jours après sa réception.

L’offre peut être signée et renvoyée entre le 11ème et le 30ème jour de sa réception.
Au-delà, elle est considérée comme caduque et il faudra faire une réédition d’offre de prêt.

Délai incompressible de 10 jours

2 semaines maximum

Déblocage des fonds

Le déblocage de l’argent du prêt est demandé à la banque par le notaire avant la signature de l’acte authentique.
L’apport personnel et le crédit immobilier doivent transiter sur le compte séquestre du notaire.
Aucun échange d’argent entre vendeur et acquéreur (et agence) ne doit exister.

Il s’agit de l‘appel de fonds. C’est la dernière étape dans le processus de demande de prêt immobilier.

Une date de signature définitive peut alors être fixée.

2 semaines maximum

Jusqu'à 2 mois suivant la signature de l'avant-contrat

Formalités notariales

Le notaire de son côté réalise un certain nombre de démarches administratives pour contrôler tout ce qui pourrait contraindre la vente et lever les conditions suspensives légales :

  • Identifier le ou les vendeurs et s’assurer de la propriété du bien
  • L’origine de propriété du bien sur 30ans
  • L’état hypothécaire du bien
  • La situation du bien au regard des règles d’urbanisme
  • L’existence de servitudes
  • Le casier judiciaire des parties
  • Calcul des taxes et plus value
  • La situation de la copropriété et du vendeur
  • …

Le notaire doit aussi purger les droits de préemption.
Selon la zone dans laquelle se trouve le bien, la commune peut exercer un droit de préemption urbain. Celle-ci étant prioritaire, elle peut se substituer à l’acquéreur dans un délai de 1 ou 2 mois en vue de réaliser un projet d’intérêt général.
Le notaire vérifie également qu’il n’existe pas d’autres personnes ou organismes qui seraient prioritaires, tels que la SAFER ou un locataire par exemple.

Toutes ces démarches justifient également le laps de temps séparant l’avant-contrat de la vente définitive.
Jusqu'à 2 mois suivant la signature de l'avant-contrat

24H avant la signature de l'acte authentique

Visite de courtoisie

Je réalise la visite de courtoisie, l’ultime visite avant la signature de l’acte authentique.

Elle permet à l’acquéreur de vérifier l’état du bien et qu’il puisse constater que le tout corresponde à ce qui lui a été notifié dans l’avant-contrat.

  • Libre de toute occupation (sauf si acheté loué)
  • Entièrement vidé
  • les éléments mentionnés dans l’avant-contrat sont encore présents
  • L’électroménager mentionné dans l’avant-contrat doit fonctionner
  • Fonctionnement des équipements tels que les volets, l’éclairage, les radiateurs, les sanitaires, …
  • Vérification de l’entretien du bien et de l’absence de nouvelle dégradation

Les différents compteurs d’énergie (eau, gaz, électricité, …) sont relevés ce jour.

C’est l’occasion également pour vous, vendeur, de faire la bonne transmission de votre bien immobilier.

24H avant la signature de l'acte authentique

Le jour J

Acte de vente

Je vous accompagne une deuxième fois chez le notaire pour ce jour tant attendu du transfert de propriété.

Vous aurez besoin de votre carte d’identité, votre RIB daté et signé ainsi que de votre chéquier.

Le notaire reprend la lecture une seconde fois de l’acte : c’est ce que l’on appelle la réitération.
Cette fois les conditions suspensives sont levées et la vente définitive peut être signée.
Le notaire pourra alors publier l’acte au Service de la publicité foncière afin de le rendre opposable aux tiers.

Vous remettrez les clés en contrepartie du paiement complet du prix de vente.

Le Notaire vous remet une attestation de vente.
Vous n’êtes alors plus propriétaire de ce bien, vous pourrez ainsi arrêter votre assurance habitation.
Pensez au suivi du courrier et au transfert/arrêt de vos abonnements. 

Ce n’est qu’à ce moment de la vente que mes prestations seront facturées et que le notaire procédera au paiement de mes honoraires.

Cela signifie donc que je ne suis payé qu’au résultat ! 

Le jour J

48h suivant la vente

Paiement de la vente

Le virement du montant de la vente intervient en général dans les 48h suivant la signature de l’acte vente.

Vous pourrez alors, le cas échéant, rembourser votre crédit à la banque et disposer des fonds librement.

Et bien entendu venir boire un verre ensemble pour fêter ce moment important de votre vie que j’ai plaisir à accompagner !

48h suivant la vente

FÉLICITATIONS

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